​​最高院：当事人针对未经竣工验收和消防验收的建设工程订立的租赁合同效力如何确定

来源 | 民事审判

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【裁判要旨】1.根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。2.承租人按约定支付租金是其在租赁合同项下的主要合同义务，如迟延给付租金，则构成根本违约，应承担违约责任。

再审申请人王子田因与被申请人榆林市榆阳区农垦农工商联合公司（以下简称农垦公司）、艾宏房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（2020）陕民终856号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

王子田申请再审称：一、原审判决认定王子田对租赁合同解除承担主要过错责任，进而判令王子田承担75%的租金和占有使用费，违反法律规定。农垦公司在合同签订后交付给王子田的房屋只进行了部分竣工验收和部分消防验收，王子田始终不能合法地将承租的房屋整体用于酒店经营，开办酒店的合同目的无法实现。二、即使王子田对合同解除有部分责任，也是次要的。原审判决错误计算租金和房屋占有使用费，判令王子田承担75%的责任，显失公平。（一）王子田应从实际五方验收之日的次日2016年9月14日起算租金。租赁面积应为实际经消防验收的面积7479.54平方米，依此计算的年租金为5544285元（7400000÷9983㎡×7479.54㎡）。王子田从2016年9月14日起至2019年12月24日止实际占有租赁物三年零一百天，租金合计为18151837元。（二）农垦公司应对合同解除负全部责任，即使不是全部责任，由于其根本违约，造成王子田投资的酒店不能投入营业，也应承担超过50%的租金损失，原审判决其只承担25%，不符合案件事实，也不符合合同法第一百二十条的规定。（三）案涉房屋中超出规划又未进行消防和综合验收的部分，自始无法投入使用，农垦公司不存在合法利益或实际利益的损失，故不应计算该部分的房屋占有使用费。（四）原审判决对办公楼租金的认定错误。由于王子田承租办公楼是服务于酒店经营，所以对办公楼租金的处理也应按照商业楼的处理原则，即农垦公司自行承担超过50%的租金损失。综上，王子田根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定请求再审本案。

农垦公司提交意见称：一、王子田的再审请求超出其原一审反诉诉讼请求范围、超出其上诉请求，依法应予驳回。二、原审判决责任划分清楚，适用法律正确。（一）《租赁合同书》及《补充合同书》的效力一审、二审的认定相同，王子田对此并未提起上诉，规划范围内有效，应依约履行。（二）竣工验收和消防验收既非合同约定的租赁物交付标准，亦非合同约定的出租方主要义务和法定义务。《租赁合同书》第三条第二款的约定，租赁物的交付条件为“现状交付”，竣工验收及消防验收并未作为出租方与承租方之间的交付条件。建筑法第六十一条第二款为行政管理规定、非强制性法律规定，案涉合同系当事人的真实意思表示，原审适用法律准确。王子田作为酒店的开办者是消防验收义务的真正责任人。王子田承认在其合同签订后即开始装修，对案涉房屋已经全部实际使用，其装修未受到消防或验收等手续的任何影响。（三）农垦公司已履行了租赁合同的主要合同义务，不存在根本违约，出于双方积极配合的考虑，农垦公司仍在办理竣工验收、消防验收等手续。（四）《租赁合同书》解除系因王子田自2014年5月起拖欠租金所致，其应对合同解除承担主要过错责任。三、原审判决租金认定正确。

本院认为，本案系当事人申请再审案件，应当围绕王子田主张的再审事由能否成立进行审查。根据王子田的再审申请理由，本案主要审查以下问题：一、关于案涉房屋租赁合同解除的责任问题；二、关于案涉综合商业楼租金的计算问题；三、关于案涉办公楼租金的计算问题。

一、关于案涉房屋租赁合同解除的责任问题

首先，根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。根据已查明的事实，农垦公司与王子田之间成立房屋租赁合同关系，履行的合同内容以艾宏与农垦公司签订的《租赁合同书》及补充约定为准。该合同第三条第2款约定：“农垦公司将租赁物按现状交付乙方使用……”应当视为合同当事人对于租赁物当时的状态，包括物理状况以及各项审批、验收情况均已明知并认可。王子田作为承租人对此负有审慎的注意义务。因此，王子田主张租赁物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常使用租赁物，不具备合同依据。

其次，合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”承租人按约定支付租金是其在租赁合同项下的主要合同义务，王子田迟延给付租金已经构成根本违约，对于合同的解除负有主要责任。由于租赁物实际存在超建情形，也因此导致本案诉争合同部分无效，农垦公司对于合同的履行亦存在过错。参考超建部分占总建筑面积比例、租赁物迟延验收等因素，一、二审判决认定王子田对于合同解除负有主要责任，并酌定其承担75%租赁费的责任，并无不当。王子田关于不应承担任何责任或承担次要责任的再审理由，不能成立。

二、关于案涉综合商业楼租金的计算问题

（一）案涉租赁物包含规划许可内的有效面积与超建无效面积。《租赁合同书》并未约定每平米租金的价格，而是整体出租按照740万元计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，王子田亦应当参照合同约定，支付超建面积的占有使用费。王子田并未提供证据证明超建部分因未经消防验收影响到其正常使用，因此二审判决按照740万元计算整体出租商业楼的租金，并无不当。王子田关于应以经消防验收的面积计算租金的再审理由，没有事实和法律依据，不能成立。

（二）关于租金起算日期。王子田在合同签订后即对案涉租赁物进行装修，并对租赁物占有使用，《租赁合同书》已经得到实际履行，按照合同约定其应当承担免租期满后自2013年7月10日起的租赁费。王子田关于租金应从五方验收的次日起算的主张与合同约定不符，其申请再审称一、二审判决关于租金起算日期错误的理由不能成立。

三、关于案涉办公楼租金的计算问题

《租赁合同书》并未涉及案涉办公楼，农垦公司与王子田以口头形式另行约定了案涉办公楼的租赁事宜，因此案涉办公楼与综合商业楼分属两个不同的合同标的物。一、二审判决根据当事人的实际履行情况认定办公楼租金，并无不当。王子田主张农垦公司对案涉办公楼租金损失承担过错责任，缺乏证据证明。王子田申请再审称一、二审判决关于案涉办公楼租金的计算错误，理由不能成立。

综上，王子田的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回王子田的再审申请。

审   判   长　 吴兆祥

审   判   员　 陈宏宇

审   判   员　 吴　笛

二〇二一年九月二十八日

法 官 助 理　 孙明娟

书   记   员　 冯宇博